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　　三輥閘小編：大多數(shù)業(yè)主都會對“全封閉”小區(qū)心生向往。在他們的印象中，“全封閉”小區(qū)就應(yīng)該是建好高墻、大門，嚴(yán)加防范，杜絕一切非業(yè)主的出入，同時(shí)也意味著更安全和更舒適的生活環(huán)境。尤其是在今年5月17日“閱城國際殺人案”發(fā)生后，當(dāng)時(shí)犯罪嫌疑人趁著保安重點(diǎn)排查車輛時(shí)“溜”進(jìn)了小區(qū)。而周邊的另一個小區(qū)，雖然當(dāng)時(shí)也被嫌疑人相中，但由于盤查較嚴(yán)，最后躲過了一劫。這讓業(yè)主們愈發(fā)感覺到“全封閉”的重要性。

　　記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然“封閉式物業(yè)管理”已經(jīng)成為大多數(shù)新建小區(qū)宣傳的管理方式，但是在管理中存在標(biāo)準(zhǔn)不一的現(xiàn)象。三輥閘這讓封閉式物業(yè)管理成為爭議焦點(diǎn)。宋先生是今年剛剛出新的雙樂園小區(qū)的一名業(yè)主，在采訪中，他就表示，雖然小區(qū)采用了封閉式管理，但是外來人員照樣揚(yáng)長而入，難道“在小區(qū)門口架了兩根鐵欄桿，安插了一個門衛(wèi)就是封閉式管理嗎？”本期物業(yè)大家談，就此展開討論。

　　全封閉？半封閉？“封閉式”有沒有具體標(biāo)準(zhǔn)？

　　在《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中，在不同等級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中，對不同小區(qū)的封閉式管理進(jìn)行了界定，但是這個界定是針對小區(qū)等級及其配備的硬件條件來說的。主要指園區(qū)周界必須要有管控，包括人防和技防（如安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報(bào)警等），此外，主出入口必須要有人24小時(shí)值守等。但是對于后期服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確的界定。

　　從根本上來說，封閉式物業(yè)管理只是一種模糊性表達(dá)，三輥閘各個小區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)都會有所差異。

　　嚴(yán)格來說，封閉式物業(yè)管理只是一種管理模式，相關(guān)法律、法規(guī)、政策、條例、標(biāo)準(zhǔn)都沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。以門禁管理為例，90%以上的物業(yè)管理公司對于門禁標(biāo)準(zhǔn)的制定都是按照既有經(jīng)驗(yàn)自行制定，沒有經(jīng)過小區(qū)業(yè)主的共同決議，存在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明的現(xiàn)象。這也就導(dǎo)致有的小區(qū)門禁很嚴(yán)，有的小區(qū)卻相對寬松。

　　另一方面，標(biāo)準(zhǔn)的缺失也導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)責(zé)難以明確。

　　封閉式物業(yè)管理不能消除與業(yè)主的糾紛？

　　封閉式物業(yè)管理在實(shí)際操作中確實(shí)存在一些難題。三輥閘首先體現(xiàn)在門禁上，為了確保小區(qū)的安全，除了對業(yè)主實(shí)行刷卡進(jìn)入以外，門崗會對所有陌生人進(jìn)行登記和盤查，這其中也包括業(yè)主的訪客，這往往可能會引起一些業(yè)主的反感，認(rèn)為影響了出入的便利性。另一方面，即使門崗認(rèn)真盤查，也無法保證萬無一失。為此物業(yè)公司也在提高人防和技防的水準(zhǔn)。新引進(jìn)的搖桿設(shè)備能夠通過感應(yīng)線察覺業(yè)主身上攜帶的門禁卡并開門，這樣業(yè)主不需要下車刷卡就能直接進(jìn)入車庫。

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　　在實(shí)際操作中，封閉式物業(yè)管理主要存在四個問題：三輥閘一是業(yè)主進(jìn)出小區(qū)時(shí)需要確認(rèn)身份，這容易引起業(yè)主的不耐煩；二是在門禁檢查時(shí)出現(xiàn)的尾隨現(xiàn)象，對于物業(yè)方來說，在具體判定上存在一定的困難；第三是物防，包括圍墻、紅外對射等設(shè)備，有的時(shí)候會出現(xiàn)客觀干擾因素，影響安保判斷；第四是車庫入口的把守是一個薄弱點(diǎn)。歸結(jié)為兩點(diǎn)：物業(yè)公司的溝通能力，以及物業(yè)公司的技術(shù)能力。

　　如何實(shí)現(xiàn)封閉式物業(yè)管理？

　　在小區(qū)交付的同時(shí)，開發(fā)商對配套設(shè)備的交付標(biāo)準(zhǔn)都會有明確規(guī)定。就硬件自身而言，開發(fā)商，尤其是大型開發(fā)商，在技術(shù)上都比較先進(jìn)。而業(yè)主既然當(dāng)初接受了，就代表認(rèn)可當(dāng)時(shí)的硬件設(shè)備。所以主要問題仍然體現(xiàn)在業(yè)主的配合度上，這要求物業(yè)公司在管理上必須尊重業(yè)主的意見。

　　以仁恒玉蘭山莊為例，小區(qū)目前就在積極準(zhǔn)備升級，雖然原來的封閉式物業(yè)管理也受到業(yè)主好評，但是通過與業(yè)委會的商量得到全體業(yè)主同意后，三輥閘小區(qū)決定對圍墻進(jìn)一步加高，并且采用封閉的電子圍欄來實(shí)現(xiàn)升級管理。另一方面，為了保證封閉式物業(yè)管理的持久性以及制度化，物業(yè)公司在管理中要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)化，不能放松管理力度，否則小區(qū)將很難實(shí)現(xiàn)封閉。

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